W drodze umowy
Akt notarialny między właścicielem a przedsiębiorstwem.
Po stronie właścicieli gruntów
Po stronie właścicieli gruntów · Kancelaria Lexperiens · Poznań
Roszczenia przesyłowe – wszystko co musisz o nich wiedzieć!
Bezpłatnie sprawdzimy, czy przysługuje Ci wynagrodzenie za bezumowne korzystanie i służebność przesyłu. Poprowadzimy Twoją sprawę od początku do końca.
Wstępna ocena sprawy bez opłat i bez zobowiązań · pon–pt 9:00–17:00
Jeżeli na Twojej działce znajdują się słupy, kable lub rurociągi, masz konkretne prawa i możesz skutecznie dochodzić swoich roszczeń od przedsiębiorcy przesyłowego.
Kim jesteśmy
Wspieramy właścicieli działek — często rolnych — przez które od dziesięcioleci przebiegają cudze sieci: linie energetyczne, gazociągi, wodociągi. Firmy przesyłowe korzystają z tej ziemi na co dzień; sprawdzamy, czy należy się za to wynagrodzenie.
Pracujemy tak, żeby sprawę dało się zrozumieć. Prosty język zamiast żargonu, jasny plan działania i jeden prowadzący sprawę prawnik, do którego można zadzwonić.
Prowadzimy sprawę od początku do końca — od bezpłatnej analizy dokumentów, przez negocjacje z przedsiębiorstwem przesyłowym, po postępowanie sądowe, jeśli okaże się konieczne.
Zakres spraw
Urządzenia przesyłowe to wszelkie urządzenia techniczne służące do przesyłania energii elektrycznej, gazu, ciepła, wody, ścieków lub sygnału telekomunikacyjnego. Do najczęstszych należą:
Napowietrzne oraz podziemne, tj. skablowane — słupy na polu, przewody nad domem, pas pod linią 110–400 kV, także gdy stoją „od zawsze”.
Rura pod polem i strefa kontrolowana, która ogranicza, co wolno na gruncie zbudować i posadzić.
Kanalizacja techniczna służąca odprowadzaniu płynów, przechodząca przez prywatne nieruchomości.
Ciepłociągi biegnące przez działkę — z własną strefą techniczną i obowiązkiem dostępu dla ekip.
Kable, kanalizacja teletechniczna i maszty na gruncie lub nad nim.
Związane z daną infrastrukturą przesyłową, np. stacje transformatorowe na działce lub tuż przy granicy.
Łącznie tworzą one infrastrukturę przesyłową, która bardzo często przebiega przez prywatne działki – nierzadko bez zgody właściciela lub na podstawie decyzji sprzed kilkudziesięciu lat. Jego obecność praktycznie zawsze oznacza ograniczenia w korzystaniu z gruntu: strefy ochronne, zakaz zabudowy, obowiązek zapewnienia dostępu ekipom technicznym.
Przepisy o służebności przesyłu obowiązują w Kodeksie cywilnym od dnia 3 sierpnia 2008 r. i stanowią podstawę prawną do uregulowania statusu prawnego urządzeń przesyłowych. Głównym celem tych regulacji jest rozstrzygnięcie czy przedsiębiorstwo przesyłowe korzysta z nieruchomości na podstawie tytułu prawnego, czy mamy do czynienia z bezumownym korzystaniem z gruntu.
Podstawa prawna
Służebność przesyłu to ograniczone prawo rzeczowe uregulowane w art. 305¹–305⁴ Kodeksu cywilnego. Uprawnia ono przedsiębiorcę przesyłowego do korzystania z cudzej nieruchomości w oznaczonym zakresie – związanym z posadowieniem urządzeń przesyłowych i ich eksploatacją.
Ustanowienie służebności przesyłu może nastąpić na trzy sposoby:
Akt notarialny między właścicielem a przedsiębiorstwem.
W postępowaniu o ustanowienie służebności, gdy strony nie dojdą do porozumienia.
W starszych inwestycjach liniowych, gdy infrastruktura budowana była za zezwoleniem na podstawie ówcześnie obowiązujących przepisów administracyjnych.
Kompletne uregulowanie wymaga wpisu służebności do księgi wieczystej (dział III), co wiąże zarówno przyszłych właścicieli działki, jak i następców przedsiębiorstwa. Służebność przesyłu ustanawia się co do zasady za odpowiednim wynagrodzeniem. Jej treść obejmuje prawo wejścia na teren, prowadzenia prac konserwacyjnych, modernizacji, usuwania awarii etc.
W tym miejscu warto jest precyzyjnie wyjaśnić, że chodzi o udostępnienie nieruchomości w celu wykonywania czynności związanych z konserwacją, remontami oraz usuwaniem awarii ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń, nienależących do części składowych nieruchomości, służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, a także usuwaniem z gruntu tych ciągów, przewodów, urządzeń i obiektów. Taka konstrukcja prawna przewidziana jest m.in. w art. 124b ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Co istotne i o czym warto jest pamiętać – brak ustanowionej służebności nie pozbawia właściciela roszczeń. Przeciwnie – otwiera drogę do żądania m.in. wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Bez tytułu prawnego
Bezumowne korzystanie z nieruchomości zachodzi, gdy urządzenia przesyłowe znajdują się na działce, ale przedsiębiorstwo nie ma odpowiedniego tytułu prawnego – brak umowy, wpisu w księdze wieczystej, obowiązującej decyzji administracyjnej czy orzeczenia sądu. Same twierdzenia o ustnej zgodzie sprzed wielu lat nie wyłączają roszczeń właściciela, jeśli nie są poparte dokumentami.
Właściciel nieruchomości może domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie za okres przeszły – do 6 lat wstecz (osoby fizyczne) lub 3 lat wstecz (przedsiębiorcy), zgodnie z terminami przedawnienia po nowelizacji z 2018 r.
Roszczenia właściciela w przypadku bezumownego korzystania obejmują:
„Słuszne twierdzenia i racjonalność stanowiska Trybunału Konstytucyjnego wzmacniają naszą argumentację w sporze z przedsiębiorcą przesyłowym i stanowią solidny argument w konstruowaniu roszczeń w imieniu naszych Klientów przed sądami.”
Wyrok TK · 2.12.2025 · P 10/16
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 grudnia 2025 r. (sygn. akt: P 10/16) diametralnie zmienił opisywaną sytuację. TK stwierdził, że sądy nie mogą uznawać zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu, jeśli bieg zasiedzenia miałby się zakończyć przed wejściem w życie przepisów w dniu 3 sierpnia 2008 r. Dotychczasowa praktyka naruszała prawa własności chronione na podstawie art. 21 i art. 64 Konstytucji RP.
Dla właścicieli gruntów to istotna zmiana sytuacji — warto ponownie przeanalizować nawet sprawy, które wcześniej uznano za przegrane. Każdy przypadek wymaga jednak indywidualnej oceny.
Przypomnijmy dokładnie stanowisko TK w tej sprawie:
„art. 292 w związku z art. 285 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071, ze zm.), rozumiane w ten sposób, że umożliwiają nabycie przez przedsiębiorcę przesyłowego lub Skarb Państwa, przed wejściem w życie art. 305¹–305⁴ ustawy – Kodeks cywilny, w drodze zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu, są niezgodne z art. 21 ust. 1, art. 64 ust. 2 i 3 w związku z art. 31 ust. 3 oraz art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.”.
Brak publikacji wyroku TK w Dzienniku Ustaw jest kwestią niezwykle kontrowersyjną i dość problematyczną. Nie oznacza to jednak, że nie możemy powoływać się na stanowisko zaprezentowane przez TK w toku prowadzonego sporu z przedsiębiorstwem przesyłowym.
Ścieżki dochodzenia
Właściciel działki, na której znajduje się infrastruktura przesyłowa, może skorzystać z kilku ścieżek dochodzenia roszczeń:
Ścieżka 1
Właściciel żąda, by przedsiębiorstwo uregulowało korzystanie z gruntu i zapłaciło za trwałe obciążenie nieruchomości. Określa się wówczas przebieg pasa eksploatacyjnego, wysokość jednorazowego wynagrodzenia i zasady dostępu. W przypadku braku porozumienia sprawę rozstrzyga sąd.
Ścieżka 2
Obejmuje okres, gdy przedsiębiorstwo korzystało z działki bez podstawy prawnej. Wysokość ustala rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając m.in. powierzchnię zajętą pod infrastrukturę, strefy ochronne i ograniczenia możliwości zabudowy.
Ścieżka 3
Gdy posadowienie urządzeń (np. linii wysokiego napięcia) ma charakter trwały i obniżyło wartość gruntu oraz ograniczyło potencjał inwestycyjny. Roszczenie wymaga szczegółowej wyceny — tutaj wsparcie rzeczoznawcy majątkowego jest wysoce przydatne w zakresie określenia wymiaru roszczeń.
Ścieżka 4
Żądanie usunięcia urządzeń przesyłowych lub zmiany ich lokalizacji, gdy przedsiębiorstwo nie ma żadnego tytułu prawnego. Sąd bada koszty demontażu i względy społeczne, takie jak zapewnienie ciągłości dostaw dla działalności gospodarczej i mieszkańców. Usunięcie słupa czy odcinka linii nie zawsze będzie możliwe (często jest wręcz niemożliwe).
Ścieżka 5
Gdy infrastruktura praktycznie uniemożliwia racjonalne korzystanie z działki, a wartość urządzeń przewyższa wartość gruntu.
Pierwsze kroki
W pierwszej kolejności należy sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości – szczególnie dział III, gdzie ujawnia się służebności i inne ograniczone prawa rzeczowe. Brak wpisu nie przesądza jeszcze o bezprawności, ale jest silnym sygnałem, że trzeba głębiej przeanalizować daną sprawę.
Kolejne kroki to:
Pełna weryfikacja stanu prawnego pozwala podjąć świadomą decyzję: ustanowienie służebności za wynagrodzeniem, dochodzenie odszkodowania czy żądanie usunięcia urządzeń. Użytkownicy wieczyści mają analogiczne uprawnienia. Kompleksowe zbadanie stanu prawnego nieruchomości możliwe jest m.in. przy pomocy doświadczonego prawnika, który posiada wiedzę i praktyczne umiejętności związane z prowadzeniem sporów w zakresie służebności przesyłu. Ważne jest również, aby zespół dysponował wsparciem rzeczoznawcy majątkowego, który w operacie szacunkowym określa wartość potencjalnych roszczeń. Istotne jest również to, aby wchodzić w konstruktywną polemikę na płaszczyźnie proponowanego odszkodowania – tutaj również warto jest skorzystać z doświadczonych pełnomocników.
Jak działamy
Krok 3
Ustalamy zakres roszczeń, a wysokość wynagrodzenia szacuje rzeczoznawca majątkowy na podstawie operatu.
Do kwestii ochrony swojej własności warto dochodzić systematycznie i w sposób zorganizowany. Oto wskazówki „krok po kroku”:
Numer działki i księgi wieczystej
Umowy, decyzje, korespondencja z firmą przesyłową
Zdjęcia urządzeń na gruncie
Nie masz kompletu? Pomożemy ustalić resztę.
FAQ
Poniżej znajdziesz odpowiedzi na pytania, które wykraczają poza zagadnienia omówione w głównej części artykułu. Dodatkowo zachęcamy do sprawdzenia naszej sekcji pytań i odpowiedzi (FAQ) w osobnej zakładce.
Przejdź do sekcji FAQCo do zasady roszczenia przesyłowe za okres po sprzedaży przysługują nowemu właścicielowi. Jednak strony mogą w akcie notarialnym przenieść lub zastrzec roszczenia dotyczące okresu sprzed zbycia nieruchomości – warto to jasno zapisać przy transakcji. W tym zakresie również zalecana jest konsultacja z prawnikiem.
Samowolne usunięcie lub uszkodzenie urządzeń przesyłowych stanowi naruszenie prawa i może rodzić odpowiedzialność cywilną oraz karną. Jedyną legalną drogą jest porozumienie z przedsiębiorstwem przesyłowym lub wejście na drogę sądową – uzyskanie np. orzeczenia nakazującego demontaż, zapłatę etc.
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. W zależności od statusu właściciela (osoba fizyczna, przedsiębiorca) i formy rozliczeń mogą występować wyjątki – każdorazowo niezbędna jest aktualna konsultacja podatkowa.
Nie – obejmują wszelką infrastrukturę przesyłową: gazociągi, wodociągi, sieci ciepłownicze, kanalizację techniczną, kable telekomunikacyjne, sygnał telekomunikacyjny przesyłany światłowodami, a także urządzenia napowietrzne i podziemne, tj. skablowane. Obejmują również urządzenia powiązane, np. stacje transformatorowe.
W praktyce sądowej dominuje jednorazowe wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu. Przy bezumownym korzystaniu z gruntu możliwe jest jednak dochodzenie kwot odpowiadających czynszowi dzierżawnemu za poszczególne lata – konstrukcja roszczenia zależy od przyjętej strategii prawnej i konkretnych okoliczności danej sprawy.
Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników. Warto jest pamiętać, że operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy, ale dopiero po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników.
Głównie chodzi o bezpieczeństwo i pewność, że sprawa będzie należycie prowadzona. Doświadczenie, merytoryczne przygotowanie i uczciwość to elementy, które powinny przyświecać przy wyborze odpowiedniego pełnomocnika. Dobry zespół prawny posiada również wsparcie ze strony rzeczoznawcy majątkowego, który pomaga realnie ocenić wartość roszczeń.
Bezpłatna analiza sprawy — zanim podejmiesz jakiekolwiek zobowiązanie.
Zadzwoń: 61 893 75 04Kontakt
Jeżeli przez Twoją nieruchomość/działkę przebiegają linie energetyczne, gazociągi lub inne sieci przesyłowe skontaktuj się z nami. Pomożemy Ci ocenić należne Ci odszkodowanie i poprowadzimy Twoją sprawę od początku do końca
Lexperiens Kancelaria Radców Prawnych Zgłobicki Rohde spółka partnerska
ul. Mikołaja Reja 1/8, 60-826 Poznań
KRS 0000883441 · NIP 9721314644 · REGON 388155118
pon–pt 9:00–17:00
Poznań · sprawy prowadzimy w całej Polsce